סאדאב (1988) בנין והשקעות בע"מ ואח' נ' קידרון ואח'

פסק דין

תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.

המקרקעין נושא הבקשה הם חלק מהמקרקעין הידועים כגוש 6867 חלקה 19 בשטח של 5,419 מ"ר, בעיר חולון, וחלה עליהם תוכנית ח/501 שפורסמה למתן תוקף ביום 12/12/07 בי.פ 5748 (המקרקעין והתוכנית, בהתאמה).

בתוכנית נערכה טבלת איזון שלפיה, בין היתר, הוקצו הזכויות במקרקעין לשני מגרשים שמספרם: 110 ו- 114 (טבלת ההקצאות. זו מצורפת כנספח ב' לכתב התביעה).

עניינה של הבקשה בפירוק השיתוף במגרש 114. מגרש 114 מיועד לבניה ולפי הבקשה ניתן לבנות בהם 2 בנייני מגורים בני 14 קומות, כל אחד בן 50 יח"ד ובסך הכל 100 יח"ד (המגרש).

הזכויות לפי התוכנית וטבלת ההקצאות טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין. דהיינו: לפי נסח הרישום, רשומים בבעלות במושעה כל בעלי הזכויות במקרקעין, בשני המגרשים שנוצרו בתוכנית, יחדיו.

טבלת ההקצאות נערכה לפי הודעת העירייה, בשנת 2005. התוכנית פורסמה כאמור, בשנת 2007. מאז שנערכה טבלת ההקצאות, חלפו עברו כ- 7 שנים, וטרם בוצע הרישום בלשכת רישום המקרקעין. לא רק זאת. טבלת האיזון מתייחסת, מן הסתם, לבעלי הזכויות כפי שהיו רשומים בלשכת רישום המקרקעין באותה עת. מאז נעשו עסקאות רבות ונרשמו בספרי המקרקעין בעלי זכויות אחרים, כך שלא ניתן מעיון בטבלת ההקצאות, לזהות את בעלי הזכויות במגרש, אלא יש להתחקות אחר העסקאות שנעשו במקרקעין. זהו מצב בעייתי ביותר, שדורש זהירות רבה על מנת שלא לקפח חלילה, זכותו של מאן דהוא במסגרת פירוק השיתוף.

במהלך ניהול תיק זה, התממש החשש והתגלעה מחלוקת ביחס לזכויות של גב' זליבנסקי (נתבעת 52) שמכרה את זכויותיה למר אונל אלירן (נתבע 54) ולמר אורי בוקעי (נתבע 52), כולם מיוצגים ע"י עו"ד חנסב.

הנתבעים הללו מתנגדים לפירוק השיתוף. עו"ד חסנב טוען כי מרשיו רכשו זכויות במקרקעין באופן שמוקנית להם זכות במגרש 114. הגב' זליבנסקי קיבלה את הזכויות בירושה מבעלה המנוח, מר יעקב זליבנסקי שהיה רשום בטבלת ההקצאות כבעל זכויות במגרש 114 (יצוין כי מעיון בטבלת ההקצאות אכן מוקצים למר זליבנסקי זכויות במגרש 114). לפני שרכשו את המקרקעין פנו לעיריית חולון וקיבלו מידע בכתב שהחלקים של גב' זליבנסקי משקפים זכויות במגרש 114. רק לאחר מכן העלתה העירייה טענה שהזכויות שקיבלה הם במגרש אחר. משהתגלעה המחלוקת באו בדברים עם העירייה. לדבריו, בתחילה הייתה העירייה נכונה לתת למרשיו זכויות במגרש אך לאחר מכן חזרה בה. בלית ברירה בכוונתם להגיש תביעה. לטענתם, כל עוד לא הוכרע נושא זכויותיהם במגרש, אין מקום לסיים את הליך פירוק השיתוף. הם עומדים על זכותם לקבל זכויות במקרקעין, ולא פיצוי כספי כזה או אחר (ראו הדיון מיום 15/7/2012 וכן כתב ההגנה של הנתבעים 48 ו- 57 מיום 3/1/2010).

מהודעת עיריית חולון מנובמבר 2010 עולה כי לעמדתה, אין לגב' זליבנסקי המיוצגת ע"י עו"ד חנסב ולמי שרכשו ממנה את הזכויות, זכויות במגרש 114, אלא במגרש 110. לטענת העירייה, זכויות הגב' זליבנסקי במקרקעין נובעות משני מקורות – זכויות מקוריות בגוש 7173 חלקה 7, וזכויות בגוש 6043 חלקה 358, שהופקעה. את הזכויות במגרש הראשון מכרה לה"ה בן-יקר, רוט ומנדלסון, שנרשמו כבעלים כבר בשנת 2000 ושמותיהם מופעים כבר בטבלת ההקצאות כמיועדים לקבל זכויות במגרש 114. הזכויות מכוח המקרקעין שהופקעו, רשומים בטבלת ההקצאות שנערכה בשנת 2000 על שם העירייה, ומיועדים לקבל זכויות במגרש 110 (יצוין כי מעיון בטבלת ההקצאות עולה כי זכויות עיריית חולון אכן הוקצו לה במגרש 110. כמו כן, העירייה עדיין רשומה בספרי המקרקעין כבעלים של המקרקעין). זכויות אלה נרשמו ע"ש הגב' זליבנסקי בספרי המקרקעין רק בשנת 2008 (שאז נרשמה גם זכותו של מר אונל). הזכויות שנמכרו למר אונל הם במקרקעין אלה שרשומים ע"ש העירייה ולכן הוא אינו בעל זכות במגרש 114 (הודעת העירייה איננה מתייחסת למר בוקעי. הערת אזהרה על זכויותיה של הגב ' זליבנסקי נרשמה לטובתו ביום 12/3/2008).

כך (כעמדת העירייה) טוענים גם התובעים. התובעים (וכן הנתבעים האחרים שמסכימים לתובענה) טוענים עוד, כי אין מקום להשהות את הליכי הפירוק בשל מחלוקת זו שממילא, אם בכלל, נוגעת לבעלי זכויות בחלק קטן של המקרקעין ולגרום נזק לכלל בעלי הזכויות, שמבקשים בחלוף שנים כה רבות ליהנות מהמקרקעין; כי הללו ישנו על זכויותיהם; וכי ניתן להסדיר העניין בפיצוי כספי בתובענה מתאימה כלפי מי שגרמו לקיפח זכויותיהם, אם קופחו.

בנסיבות עניין, אין בידי לקבל את טענות התובעים והנתבעים הרבים שמבקשים את פירוק השיתוף, ואני מורה על דחיית התביעה. הכל כמובן מבלי לגרוע מן האפשרות להגיש תביעה לפירוק השיתוף לכשתבשיל לכך העת והמקרקעין יהיו במצב רישומי שמשקף את הזכויות במגרש לאשורן.

אין מחלוקת שנסח רישום המקרקעין איננו משקף את הזכויות במגרש. טרם בוצע הפיצול של המקרקעין לשני מגרשים וטרם נרשמו הזכויות במגרשים בהתאם לטבלת ההקצאות. הבעייתיות הכרוכה בכך עלתה מראשית הדרך. ב"כ התובעים, עו"ד קנת, מודע כמובן לבעייתיות זו וביקש ומבקש (גם בדיון האחרון) לפתור את נושא רישום הזכויות במקרקעין באמצעות ובמסגרת תיק פירוק השיתוף. תחילה ביקש שיינתנו צווים כנגד עירית חולון על מנת שתסיים את רישום הזכויות בלשכת הרישום המקרקעין בתוך פרק זמן של 3 חודשים וביקש עוד שהעירייה תאשר מיהם בעלי הזכויות ושיעור הזכויות במקרקעין לצורך הליך זה, על מנת להבטיח שאומנם מתנהל ההליך כאן בין בעלי הזכויות הנכונים. בהמשך (בדיון מיום 15/7/12) התבקש כי הכונס יטפל בסוגיה של רישום הזכויות לאשורן לפי התוכנית.

לא זו ולא זו הדרך, על אחת כמה וכמה משקמה מחלוקת מהותית באשר לזכויות הנתבעים, מרשיו של עו"ד חנסב.

כפי שהבהרתי בהחלטות קודמות במסגרת הליך זה, אין מקום ליתן צו כנגד עיריית חולון המורה לה לרשום את הזכויות לפי התוכנית. אלא, אם בכלל, יש לעשות כן במסגרת ההליך המתאים בפני הערכאה המוסכמת (החלטה מיום 7/9/2011 בבקשה 26 וכן החלטה מיום 11/10/2011 בבקשה 28).

מינוי כונס נכסים לא יפתור את הבעיות שמתעוררות בשל העדר רישום מתאים בפנקסי המקרקעין וחוסר הבהירות הקיים ביחס לבעלי הזכויות במגרש 114. מלאכתו של הכונס תהיה בלתי אפשרית ולא ניתן להקדים את מינויו לבירור הזכויות. אין זו אלא דחיית המחלוקת על מנת שתבוא לפתחו של בית משפט זה, בדרך של בקשות למתן הוראות ולמתן צווים. זו אותה הגברת בשינוי אדרת. בית המשפט בהליך זה איננו אמור לפקח וללוות את פעולת הרישום, שנקבעו לה בחוק הסדרים שבאים לשמור על זכויות הבעלים. אף ייתכן ובעת הבקשה לרישום תהא מניעה אחרת לרישום זכותו של אחד מבעלי הזכויות.(ראו גם הפ (ירושלים) 802/05 בלזברג נ' האפוטרופוס הכללי והכונס הרשמי כב' ס. הנשיא הש' יצחק שמעוני. ניתן ביום 31/7/2008).

אני דוחה גם את הטענה שיש להורות על פירוק השיתוף משום למר אונל ולמר בוקעי זכויות מעטות. אין זה מצדיק קיפוח זכויותיהם והקרבתן על מזבח זכויות הרוב, כאילו לא היו, אם וככל שקיימות הן. ההכרעה בשאלה אם לנ"ל זכויות במגרש נושא התובענה איננו בסמכותו של בית המשפט בהליך זה. יש ליתן להם את יומם, אם ירצה לפתוח הליך כזה או אחר בעניין. אפשר שיתברר גם בדרך אחרת בהליך שיפתח ביוזמתם של אחרים.

קיצורו של דבר, התיק במצבו הנוכחי איננו בשל למתן פסק דין של פירוק שיתוף ולא ניתן ליתן בו פסק דין כמבוקש.

התובענה נדחית.

בנסיבות העניין אין צו להוצאות.